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佐倉市、京成線沿線の不動産情報

不動産まめ知識

● 不動産まめ知識　住宅の選び方買い方①
住宅の選び方買い方をQ&A形式でまとめてあります。ご参考ください。
購入価格、建設価格、金利の三点が購入ポイント
融資を利用して建売住宅を買ったり、家を新築している人の平均年齢の推移をみますと、建売住宅では、ピーク時０．４歳、一戸建て建設では、０．８歳低下しています。若い世代の購入が増えている要因としては、購入価格、建設価格、金利が低下していることがあげられます。
同じ一戸建てでも地域によってたいぶ差が生じる
東京都心西部私鉄・ＪＲを含めた沿線の平均価格は6500万円であるのに対して、千葉県内ＪＲ総武線では3500万円・京成線では、2800 万円となっています。実に３０００万円～4000 万円近い差になります。こうなると首都圏の平均価格というものは、ほとんど意味を持たないことがわかります。そこで、各地域の中でも自分たちがほしいと思っている沿線の価格がどうなっているか、また希望の駅ではどうなのかをチェックしておく必要があります。また立地にこだわらず、とにかく土地付きの一戸建てがほしいという人にとっては、比較的人気が低く価格の安い地域ほど、価格の低下率が大きくなる傾向が強いので、いっそう買いやすくなっています。
地域にこだわらないなら待ち、人気地域ならそろそろ買ってみませんか？
首都圏では不動産価格に関しては全体的に上昇傾向にあり、価格も１割程度アップしております。ただいま、人気地域や人気沿線の土地に関してはかならずといっていいほど競合するようになっており、いわゆる『ミニバブル状態』です。その場合、競合や入札をめざす業者間の競争となって、周辺の取引実績に比べてやや高めの価格で取引されるケースが目に付くといわれます。建築費に関しては、このところ低下傾向です。これと分譲価格を重ね合わせて考えると、平均値はまだ多少下がる可能性が高いものの、物件によってはほぼ底に達するケースも出てくる、という結論が妥当のようです。
ローンと価格の関係
一般的に、価格が一割下がっても金利が１％上がればローン負担面では同じことになると言われています。
価格も問題だが、ローンにも色々種類があるよ！
公的融資なら申込時点の金利が適用されるので、実行時期がいつであっても、金利は現在の金利が適用されるので、いまの金利でローンを組んでおけば心配はありません。しかし、民間ローンは、申込時点の金利とは関係なく、実行時の金利が適用されることになっている点に注意をしましょう。
株式や預貯金にくらべ資産価値が安定しているのは何故か
一戸建てがほしいという理由には、「土地を持っている者が強い」という土地神話ではないでしょうか。わが国では各家庭の保有資産のうち土地が４６％(平成１１年調べ）を占めるほどになっています。アメリカでは土地の割合は２７％にすぎないので日本における土地の比重は、きわめておおきいことがわかります。しかし、住んでいるだけで土地の資産価値が高くなっていくという考え方は捨てる必要があるでしょう。値上がりはあまり期待できませんが、十分に使い勝手があって、かつ極端な暴落の危険性の少ない安定した資産といった受け止め方が無難でしょう。
賃貸と持ち家では居住性も違ってくる
自分で家を建てる人の平均床面積にくらべ、賃貸の平均床面積は半分以下となってます。それも近年は貸家の面積が縮小する傾向にあるほどです。オーナーが一定期間で回収して利益を上げるために建物にあまりお金をかけません。したがって、賃貸住宅はどうしても住宅性能性面では劣るようです。
６０歳以上では９割の人が持ち家
老後の住まい確保に関しては、最近は家を抵当に入れて借り入れ、亡くなったときに清算するリバース・モーゲージ（*1）という制度を導入している自治体もあるので条件によっては安心して生活できる。

（*1）高齢者の安心できる生活設計のため持ち家を担保に自宅に居住しつつ年金をもらい続けることが出来る『持ち家転換年金』タイプの融資制度のことを“リバースモーゲージ”といいます。

*注釈：ただし、担保の査定が５０００万円以上であるとか色々な制約が多いため誰でも受けられると言ったものではない。

どの様な条件で住宅取得したいかで建て方、買い方は違ってくる
土地を持っている人なら、基本的には建物の建築価格だけですむので、完全な注文住宅にするのか、ある程度建築費を抑える為にプレハブ住宅などの規格品でたてることにするのか、それぞれの事情にあわせて選ぶことになります。他方、土地のもっていない人は、予算が限られ、建売住宅でもＯＫという人は建物に関しては、最近話題になっている欠陥住宅をつかまされないように、物件を慎重にチェックすることを忘れてはいけません。
長い目で見て自分たちにあった環境を
一戸建てを買うといったとき、大部分の人は建売住宅の購入を考えているはずです。しかし開発規模により内容は大きく違っています。大規模開発と小規模開発には大きな差がありますが、中規模開発の場合はどっちつかずになっているケースもあるので、実際に開発地に出かけて周囲の状況をじっくり検討してみる必要があるでしょう。住宅は高額な買物だけに、長い目でじっくりとどこがいいのかを考えておく必要がありそうです。
購入する時期による生活利便性上の差
大規模開発では、広い敷地を５年、１０年、場合によっては１０年以上かけて開発していきます。このため、購入しようとしている”いま”の段階ばどういう状況で、将来はどう変化していくのか、その計画は着実に実現しているのかなどをチェックしておかなければなりません。熟年度が高まっている街で住宅を買うときには、すでに価格がかなり高くなっている場合もあります。街としての機能は十分に整っているので生活面では便利ですが、街の高齢化が進んで活力が乏しくなる可能性にも注意しておきましょう。（高齢化の例：多摩ニュータウン）
通勤時間、広さ、ロケーションも大事！
最近は住宅価格の低下という傾向なので、都心近くでも比較的安値で住まいを確保できるようになったので人気は以前ほどではありません。そのため、大規模開発の大手不動産会社の中には分譲のピッチを抑え始めました。かわって増加しているのが中規模開発の物件で、工場の海外移転、リストラなどによって近郊で比較的まとまった土地が出ることや不良債権の処理問題による財務省の払い下げでまとまった土地が流通するといったケースが多くなってきているのが背景としてあります。土地は大規模なマンション開発が行われていたのですが、マンションの都心化の進行で、この地域ではさほど人気を集めることができなくなっている事情も重なり、一戸建てにシフトしてきたようです。一戸建てとしては６０坪程度の敷地がほしいのですが、立地の関係上４５坪前後になっています。４５坪あれば庭いじりできるほどの広さを確保できますが、ただし、これは開発主体がどんなコンセプトを持っているかによって大きく左右されます。小規模開発のように街並みがほとんど意識されず、家が建ち並ぶというケースもあるので現地調査が重要になってくるでしょう。
都心近くにある小規模開発。しかし、法的規制や居住性などに落とし穴が・・・
小規模開発は、比較的都心近くの便利な場所にありますが反面、地価が高い地域なので、どうしても敷地面積が狭くなる傾向にあります。隣の住宅との間隔が狭いとか、建蔽率、容積率をはじめとして、建築基準法などの法的規制はキチンとクリアされているかどうか確認しておかなければなりません。

小規模開発物件のチェックポイント

・私道負担はないか？

ある場合は私道の土地負担が別途必要で、将来の道路修繕も所有者の負担になる。

・公共下水道や都市ガスの設備は整っているか

・隣家と密接している場合、防火水槽を設置したり隣家との間隔が十分とられているか

・建築基準法などの法的規制はクリアしているか

・将来の増築は可能か
分譲地のどの場所がいいのか。東南の角地もいいけれど・・・
一般的には車の出入や気にしなければならない近所も少なくてすむので角地の人気が高くなりますが、１区画の広い分譲地では、南東の角地など地価の高い所を避け、北側中区の安い所を買い、日があたる工夫をすればよい。また、中区の方が子供のためには安全です。
販売業者・建築物件には、念には念のチェックを
木造三階建ての物件を買う場合には、くれぐれも注意が必要。販売業者が信頼できるか、建物はしっかり建てられているのか、入念に調べておかないと大変なことになります。事前に販売実績、施工実績を調べて実際にその物件を見たり、施工中に足を運び現場の状況を見てみるのも判断の目安になります。あるいは建築士に専門家の目でチェックしてもらうのが一番でしょう。
法的な規制にも強くなろう
チェックの要領

① 軟弱地盤と思われる土地では、埋め立てられてから一定の年数が経過しているかなどのチェック
② 傾斜地にある物件にも要注意。棚田状になった土手の部分である擁壁がきちんとコンクリートで固定されているか
③ 水抜きは万全か
④ セットバック（道路の後退）
⑤ 道路と接していない場合には建て替えはできません。

以上法的な問題は非常に重要です。
建ぺい率と容積率の正しい知識をもとう
自分の土地でも建てていい家、建てられる大きさが決まっているのでその点についても知識を持とう。
土地の安さにだまされるな
一般的には建築条件付きの土地の価格自体は比較的安めに設定されていることが多いようです。これは在宅メーカー側としては、利益は上物の建築費で確保すればいいという考え方をとっているためです。建築条件付きの土地を買って家を建てる場合には、家・土地のトータルで予算を考えなければなりません。土地がいくら安くても、建物が高ければ結果としては、高い買物をすることになります。建物の商品レベル、建築費まで検討したうえで選ぶようにしましょう。
まず、予算の総額を把握しよう
① 設計士に依頼して、設計後に工務店に建ててもらう。設計者が間に入るので比較的、予算的にはは信頼度が大きい。
② 工務店に直に頼む場合、一般に設計費が安かったり、かからない場合があるが工務店のレベルの違いが大きく出る。

以上により、十分な打合せと予算チェックを怠らないようにする。
建築士にアドバイスをもらう
少し長い期間をもって計画にあたり、予算があれば建築士などに相談にのってもらい、設計まで頼まなくても家づくりのポイントを教えてもらうだけで家づくりに役に立つ。
以外に大きい施工中のストレス
シックハウス症候群といったことも気をつけなければならないが、だらしない工務店（施工業者）に依頼したためにいろいろと気遣いが増し、ストレスから家が建ってから病気で寝込んだと言う話しはよ聞くことなので、工務店（施工業者）選びは慎重に。法的チェックと業者の信用度をチェックしよう。
中古住宅の魅力
① 中古住宅は人気がやや低下傾向にあり、価格の低下が著しいだけに割安感があります。
② 価格が相対的に安く、新築と違って売って出て行く時の価格、買った時の価格との差が小さい。
③ リフォームの時期を分けることによって、無理のない資産計画ができ、その時その時の感覚でリフォームできると言った楽しみが味わえる。
④ 一般的に年数にもよるが、上物はただに近いので、とりあえず割安感のあるものを買って、１０年後位を目安に新築に建てかえることによってローンの返済期間を短くすることができる。
木造住宅の工法
一戸建てには木造軸組、プレハブ，２ｘ４などがあるので、それぞれ特徴を知り工法を選ぼう。
木造軸組住宅の魅力
設計の自由度が高く、増改築も容易な住宅となる利点がある。
プレハブ住宅の魅力
短い工期でローコスト、品質の安定が売りの住宅である。
２ｘ４住宅の魅力
耐震性、断熱性、気密性が高く欧米風のおしゃれな住宅となる。
一戸建て用地の選択
家を買う、建てるということはその家がある周辺環境も同時に買うと言う気持ちを持つことが大切です。

①交通の便

②生活利便施設

周辺環境は、曜日や時間によって劇的に変化する可能性があるので注意が必要です。日曜日に現地見学したときには大変静かでいい場所だと思ったのに、平日は交通量が多く、近くの工場の騒音や煙もすごいといったこともあります。家族全員が住む家だから、できるだけ多くの人の目、耳、足を使って納得のできる場所選びをしておきたいものです。
欠陥住宅で起こるトラブル
トラブルを回避するためには物件選び、工務店選びが大切なポイントになってきます。

①建具の建て付けが悪い。

②壁紙や床の仕上げの不手際。

住宅金融公庫の調査では、クレームを出しても特に対応がなかったとするケースが実に１割を超えていて、現実はもっと厳しい状況のようです。自分が購入した物件に欠陥がないにこしたことはありませんが、人間のすることですから、絶対にミスがないとは言えません。万一欠陥が出た場合には、誠意を持って対応してくれる業者・工務店を選ばないと大変なことになることがわかります。
欠陥住宅を見極めるポイント
既成の市街地を買って、そこに家を建てる場合には、地盤が問題になることはほとんどありませんが、埋め立て地や斜面を削って造成している場合には地盤の強化などが十分に行われているか事前に確認しておく必要があります。以前は沼地であったり、田んぼであったりした場合には埋め立てから一定の期間を経て、ある程度安定した地盤のうえに家が建てられているのかを調べる必要があります。
基礎を見れば家が見えてくる
見た感じ、鉄筋がきれいにいっぱい入ってしっかりしている様であれば一安心です。
自分の希望をどこまで取り入れるかで変わってくる
施工会社に設計・建築を依頼するときは下記の点に注意しましょう。中でも特に注意が必要なのは、その会社が継続的に施工を行っているか、トラブルを起していないか、といった実績面のチェックです。

① 経験者、知り合いなどに評判を確認する。

② 継続した実績があるかどうかを確認する。

③ 最近建築した物件に関する実績集を見る。

④ 最近建築した物件の実物を見て、住み心地を聞く。

⑤ 工事見積書が細かく算出されているかを見る。

⑥ 支払条件明確になっているか確認する。

⑦ 手付金を出す場合には前金保証制度があるかを確認する。

⑧ 性能保証制度があるかどうかを確認する。

⑨ アフターサービスの有無を確認する。

⑩ 工事請負契約書の中身を確認して契約を結ぶ。






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